Miten valmistautua kodin myyntiin?
Kysymys jota kuulen joskus asiakkailta on ”Voimmeko jotenkin valmistautua myyntiä varten?” tai ”Kannattaako meidän tehdä jotain kunnostuksia myyntiä varten?” Nämä on ajankohtaisia kysymyksiä myynnin ollessa edessä ja yleistäen rohkenen sanoa: Kyllä, omistajan kannattaa tehdä asioita ja valmistautua oman kodin myyntiin. Breikkaan tässä jutussa auki mielestäni keskeiset pointit, mutta kuten aina, tästäkin saisi aika paljon ohjetta ja vinkkejä kirjoitettua.
Rahapuoli
Lähdetään liikkeelle asiasta, josta miltei jokainen meistä on kiinnostunut kodin myynnissä – rahasta. Suomalaisissa on lähes solutasolle kaiverrettu ajatus, että oman kodin myynnissä tulee tehdä voittoa. Noh, viime vuodet ovat varmasti osoittaneet, ettei tämä aina pidä paikkaansa.
Myyntivoitto vai -tappio
Se teetkö myynnillä voittoa vai tappiota, ratkeaa helpolla laskukaavalla: Myyntihinta – hankintahinta= voitto/tappio. Tässä kannattaa toki huomioida tehdyt investoinnit asuntoon, kuten erinäiset huoneistoremontit sekä myöhemmin käsiteltävä yhtiölainaosuus.
Jos teet myynnillä voittoa nousee keskeiseksi kysymykseksi, kuinka kauan olet asunut kodissasi. Saavumme ns. kahden vuoden sääntöön. Jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta, ja olet tai perheen jäsenesi (tarkoittaa puolisoa tai lapsia) on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, on voitto-osuus verovapaata tuloa sinulle. Nyt kuitenkin tarkkana – jos kävit tässä välissä vaikkapa työkomennuksella tai opiskelemassa jotain, jonka seurauksena postiosoitteesi on ollut jokin muu, kahden vuoden aikamääre ei täyty ja joudut verolle pantavaksi voitto-osuudesta. Myyntivoitto on pääomatulon alaista, joten veroseuraamus voitto-osuudesta Henkilö Kansalaiselle on 30 %.
Kannattaa myös varmistaa omalta pankilta mikä on jäljellä olevan asuntolainan määrä. Tässä välissä pohdi ennakkoon mihin aiot muuttaa myynnin jälkeen ja tarvitsetko lisää lainaa.
Minä <3 oma koti – tutki ja muistele missä sitä oikein asutaankaan
Oma kotihan on paras paikka, ainakin minun mielestäni. Myynnin hetkellä on kuitenkin hieman kylmetettävä itseään, sillä ostajaehdokkaat, kiinteistönvälittäjät ja pankki monesti kaikki tarkastelevat sitä omaa rakasta tukikohtaa objektiivisesti, joskus vain numeroiden avulla. Jos osakkeeseen kohdistuu yhtiövelkaa, kannattaa selvittää mikä velkaosuuden määrä on. Muista, että velaton myyntihinta tarkoittaa osaketta velkarasitteen kanssa, joten velkaosuus ei ole rahaa, jonka saat itsellesi.
Nyt saavuttiin mahdollisen ansalangan luo, joten teroita keskittymisesi! Jos olet maksanut yhtiölainaosuuden pois asumisaikanasi, mutta et oston yhteydessä, et välttämättä saa velkaosuutta lisättyä myyntihintaan. Miksi? Siksi, että jos asunto-osakeyhtiösi on päättänyt tulouttaa poismaksetut velkaosuudet, ei Verohallinto katso tätä hankintamenoksi. Tämän seurauksena joudut maksamaan luovutusvoittoveron maksamastasi velkaosuudesta.
Kaikki ei välttämättä pysy tässä ”kärryillä”, mutta se ei haittaa! Noudata tätä ohjetta kuitenkin: älä maksa yhtiölainaosuutta ennen kuin olet selvittänyt a) tulouttaako vai b) rahastoiko yhtiösi rahoitusvastikkeet ja suoritetut lainaosuudet. Helppoa, eikö? Alla on loistavan havainnollistavaan Hesarin artikkeliin, jossa käydään tämä läpi.
Tulevat remontit on asia, jossa joudut kylmettämään itseäsi. Vaikka kotisi olisi kuin karkki ja moni olisi sitä ihastellut illalliskutsujen yhteydessä, yhtiössä alkava/tuleva remontti saattaa tyrehdyttää haaveita upeasta summasta rahaa. Jos ostajasi vastaa sanotaan 40 000 € velkaosuudesta puolen vuoden kuluttua, harva ostaja on valmis tekemään kaupan, jossa tätä velkaosuutta ei olisi huomioitu.
Yhtiökokous, ah tuo suurinta päätäntävaltaa nauttiva ryhmittymä jokaisen taloyhtiössä! Jos yhtiökokous on ihan nurkan takana ja tiedät että asialistalla on isoja päätöksiä, suositukseni on malttaa hetki ja odottaa kokouksen päätöksiä. Saat lisäksi tietoosi tulevat vastikkeet yms. hyödyllistä tietoa myyntiä varten.
Kiinteistönvälittäjä to the rescue!
Minun on vaikeaa kirjoittaa seuraavaa kappaletta ilman, että se kuulostaa jonkin sortin mainosproosalta Maininki LKV:lle, mutta teen parhaani!
Kiinteistönvälittäjä on asiantuntija, joka arvioi ja myy työkseen huoneistoja sekä kiinteistöjä. Me olemme siis tyyppejä, jotka pohtivat ja työstävät päivittäin asiaa, jonka keskivertosuomalainen tekee tilastojen mukaan joka viides vuosi – myy asuntonsa. Siispä, miksi ihmeessä et käyttäisi ammattikuntaamme hyödyksesi ja kutsuisi meitä arvioimaan tilannettasi? Ja on syytä muistaa, tai sitä ainakin sanon Maininki LKV:n asiakkaille, että kiinteistönvälittäjän vastuu ja velvollisuus on kertoa objektiivisesti tilanne, auttaa vieraan asian kanssa sekä olla tukena päätöksenteossa. Pääset välittäjän kautta käsiksi dataan markkinasta, jota et saa mistään muualta. Välittäjän vastuu on olla tunteeton kotiasi kohtaan, jotta sen todennäköisin markkinahinta saadaan selville.
Pitäisikö täällä tehdä vähän pintaremppaa? Saadaanko sillä parempi hinta?
Tähän ei ole yhtä oikeaa vastausta. Elämä on tänä päivänä todella kiireistä ja harvemmalla on vapaa-aikaa liiaksi. Jos kuitenkin oman kodin myyntiin aikoo suhtautua pieteetillä, en pidä lainkaan hassumpana ajatuksena, että kotia hieman ehostaa myyntiä varten. Hieman. Luit oikein, hieman ehostaa.
Asuntojen myynnissä on paljolti kyse mielikuvista ja tunneasioista. Harva ostaa kotia sen takia, että pääsee sateelta suojaan. Alustava kiinnostus ostamiseen herää jo kotisohvalla, kun asiakas selailee asuntoilmoituksia ja siksi on tärkeää, että koti laitetaan mahdollisimman hyvään kuntoon kuvausta ja esittelyä varten. ”Pienen pintarempan” tapauksessa suosittelen tuoreen maalipinnan telaamista seiniin, uusi kuluneet jalkalistat, paikkamaalaa kolhiintuneet ovenkarmit ja kittaa irvistävät seinien saumakohdat akryylimassalla. En suosittele uusimaan keittiötä tai huoneiston lattioita. Isommat toimenpiteet kannattaa huomioida hinnassa. Jos nimittäin teet 15 000 € keittiöremontin en voi luvata, että saamme sitä kauppahinnassa takaisin.
Siivous ja skandinaavinen asenne, niillä pääset pitkälle!
Olen muutaman kerran joutunut sanomaan asiakkaalle, että tavaran määrää pitäisi karsia ja siivota huoneisto hyvin. Niin vähäpätöiseltä kuin se saattaa kuulostaakin, näillä toimenpiteillä tekisit jo paljon!
Seuraa suora sitaatti Maininki LKV:n valmistautumisohjeesta asunnon kuvausta varten: ”Mieti miltä hotellihuone näyttää booking.com -varaussivustolla, ja saat käsityksen halutusta lopputuloksesta.”
On todella tärkeää, että huoneisto ei ole täynnä kalusteita ja tavaraa, vaan mahdollisimman avara. On myös todella tärkeää, että asunnossa on siistiä ja puhdas tuoksu. Siksi hotellihuoneeseenkin mentäessä tunnet olosi rentoutuneeksi, koska eteisessä ei ole vastassa kymmeniä kenkiä ja hiekkainen lattia. Huone on juuri siivottu, sängyt siististi pedattu, huonekalut ja värimaailma sointuvat yhteen ja kaikki on järjestyksessä.
Tämän vaikeampaa se ei ole!
